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2月21日，《**銀行保險報》從廣州地區的銀行獲悉，工、農、中、建、交、郵儲六家大型銀行下調廣州地區房貸利率。其中，首套房優惠審批利率從此前的5.6％（LPR+100BP）下調至5.4％（LPR+80BP），二套房優惠審批利率從此前的5.8％（LPR+120BP）下調至5.6％（LPR+100BP）。

據初步測算，根據上述政策，貸款300萬元、25年期，等額本息還款，首套房貸購房者每個月可以少還月供約358.31元，累計可少還10.75萬元；二套房貸購房者每個月可以少還月供約361.73元，累計可少還10.85萬元。

1 供需因素驅動

2月21日，**銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布新一期LPR。

其中，作為房貸利率基準錨的5年期以上LPR為4.6％，與上月持平。不過隨后，廣州地區六家大型銀行下調房貸利率20個基點，步調一致，引發市場關注。

對于廣州地區房貸利率出現“松綁”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，LPR改革以后，監管層強調金融政策要堅持“一城一策”的姿態，即在LPR的頂層框架下（首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60個基點），各地商業銀行可以自主確定首套房和二套房的利率水平。

因此，不管是上調還是下調，都是市場自發行為，并非全國層面的“降息行動”。

市場行為的變化，總是受到供需結構調整的驅動。**銀行研究院高級研究員梁婧向《**銀行保險報》介紹，自去年下半年以來，在政策收緊影響下房地產市場快速降溫，房地產市場成交下降、價格漲幅回落。其中，廣州新建商品住宅環比價格自去年8月開始下降，直到今年1月才開始轉正；二手住宅價格環比自去年9月開始持續負增長。

她表示，其實去年廣州等地區就出現了下調房貸利率等現象。今年，在房地產市場景氣持續偏低、銀**貸額度較為充裕的情況下，房貸利率仍存在下行空間。

“未來這一趨勢可能會向更多的城市拓展。”梁婧判斷。

2 滿足“剛需”帶動交易

實際上，今年以來，房貸“松綁”跡象已像春天溫暖的氣候般在全國多地蔓延。

近期，山東菏澤部分銀行傳出將“首套房首付比例降至20％”的消息（詳見本報《首套房“20％首付”回來了？最新回應！》一文）。

對此，《**銀行保險報》從業內人士和相關銀行了解到，菏澤市雖沒有對首付比例進行統一調整，但個別銀行根據自身資金情況和房貸需求情況，結合借款人信用狀況、還款能力等做出了經營性差別化調整。

此前，青島、濟南、馬鞍山、寧波、南寧、自貢等多個城市調整了公積金細則，內容包括放寬公積金貸款次數、戶籍限制、貸款條件以及生育二孩三孩提升貸款額度等。

2022年2月，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.47％，二套利率為5.75％，均較上月回落9個基點；本月平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂進一步指出，2月按揭貸款利率下降空間加大，利率水平接近去年5月，放款周期加快到2020年三季度的狀態，這是住房信貸環境寬松力度加大的表現，對于改善市場預期、加快市場成交將發揮更積極的作用。

其中，北京、上海房貸利率自2020年年中以來首次環比下降，首套、二套房貸利率均環比回調9個基點，為2019年以來單月下降的最大幅度。

“下調無房戶首付比例、上調公積金貸款額度等措施主要針對的是首次置業者，公積金貸款政策還與生育政策、引進高層次人才等掛鉤，這有利于更好滿足剛需等合理住房需求，同時也有助于鼓勵生育、引進人才。”梁婧指出。

除了利好“剛需族”，業內人士普遍表示，房貸降息、放款加快將有效促進市場交易恢復，促進房地產企業資金回流，為房地產市場平穩運行和經濟穩增長提供助力。

貝殼研究院數據顯示，春節過后貝殼50城二手房日均成交量較1月日均水平增長約20％，周度房價指數基本止跌。

3 放款周期有望再縮短

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉、資深研究員夏丹預計，后續各地將可能出臺更多針對首套、二套房按揭貸款的調整措施，包括抓住開年政策紅利期加大按揭貸款投放力度、對合理住房貸款需求應投盡投，放款周期有望進一步縮短。

不過在房地產行業“去泡沫”的大趨勢中，在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”總指揮棒下，對于銀行業而言，如何平衡房地產貸款集中度管理與滿足合理住房需求之間的關系，仍是必須思考的課題。

對此，梁婧建議，對于銀行業而言，一是要匹配自身房地產貸款投放能力，加強房貸管理，將資源更多向滿足剛需、首套等合理住房需求傾斜。二是把握好房地產市場“租購并舉”發展方向，加大住房租賃金融支持力度。三是通過住房資產證券化等方式盤活存量資產，為銀行優化信貸結構釋放更多空間。

本文源自**銀行保險報

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